TeamProQ Blog – Software für die Immobilienwirtschaft

Auf der Light+Building, der Messe für Licht und Gebäudetechnik in Frankfurt/ Main, präsentiert der ZVEH die Sonderschau „Das E-Haus“. In dem 100qm großen Modellhaus werden in sieben Räumen vernetzte Gebäudetechnik, LED-Beleuchtung und Konzepte für die Nutzung von selbsterzeugtem Strom aus regenerativen Quellen gezeigt. Ist ein solches „E-Haus“ noch Zukunftsmusik oder schon in der Wirklichkeit umsetzbar?

Verschiedene Begriffe stehen für ein Haus, in dem alle elektrischen Geräte, Heizung, Beleuchtung und Sicherheitstechnik miteinander verbunden sind: intelligentes Wohnen, intelligentes Haus und vernetztes Haus gehören zu den deutschen Varianten. Neudeutsch gibt es da noch: Smart Home, Smart House, eHome und Smart Living.

Was macht eigentlich ein Haus zu einem intelligenten Haus? Zunächst sicherlich ein Netzwerk, das zur Kommunikation zwischen allen Geräten und Systemen dient. Dieses Netzwerk sollte, wie jedes andere auch, stabil und sicher sein und über eine ausreichende Übertragungsgeschwindigkeit verfügen.
Alle gesammelten und übertragenen Informationen werden an eine zentrale Steuereinheit übermittelt. Diese gibt dann entsprechende Befehle aus. Die gesammelten Informationen werden durch Sensoren und Messgeräte gesammelt, so zum Beispiel durch Licht- und Bewegungsmelder.
Die Bewohner des Hauses steuern die Systeme dann über entsprechende Bedienelemente wie Schalter, Dimmer oder elektrische Heizungsregler. Oder auch von unterwegs über das Internet.

Intelligent wird das Haus, wenn die Waschmaschine selbstständig anfängt, die Wäsche zu waschen, weil gerade der Stromtarif niedrig ist. Oder der Kühlschrank selbst Lebensmittel online bestellt, weil sie aufgebraucht sind. Oder das Licht in den Räumen allein ausgeht, weil sich kein Bewohner dort mehr aufhält.

Und warum nun das Ganze? Als Bewohner eines intelligenten Hauses gebe ich sicherlich eine gewisse Freiheit auf, da ich von den programmierten Einstellungen des Systems abhängig bin. Und eine Nachrüstung birgt wohl auch einen hohen Kostenfaktor. Auf der Habenseite steht an erster Stelle das Energiesparen, dazu kommen ein besserer Komfort und ein erhöhtes Sicherheitsgefühl.

Zurück zur Anfangsfrage: Zukunft oder Wirklichkeit? Technisch sind alle Voraussetzungen erfüllt, um „intelligent“ zu wohnen. Lohnen wird sich ein solcher Umbau allerdings nur bei Neubauten oder Grundsanierungen.

In vielen deutschen Großstädten gibt es eine Vielzahl von leer stehenden Bürogebäuden. Auf der anderen Seite herrscht eine große Nachfrage nach Wohnraum. Hier kann eine Umwandlung vom Büro zum Appartement genau der richtige Weg sein. Doch es gilt einige Argumente dafür und dagegen abzuwägen, denn nicht immer ist solch eine Umwandlung sinnvoll.

Zunächst ein Blick auf die Steine, die auf dem Weg vom Büro zum Appartement liegen könnten: Auch bei der Umwandlung spielt ein guter Standort eine wichtige Rolle. Darüber hinaus darf der Bebauungsplan nicht nur eine gewerbliche Nutzung vorschreiben. Ein zweiter entscheidender Faktor sind die Kosten für den Umbau, die meist sehr hoch sind. Oft müssen Grundrisse geändert, eine neue Infrastruktur angelegt werden. Bürogebäude haben eine andere Struktur als Wohngebäude, so liegen zum Beispiel die Treppenhäuser meist an den Seiten des Gebäudes und von langen Fluren gehen die einzelnen Räume ab. Zudem müssen Bäder und Küchen häufig neu angelegt werden. Und schlussendlich ist auch der Verwaltungsaufwand nicht zu unterschätzen: Wenige gewerbliche Mieter zu verwalten als viele Wohnmieter stellt einen geringeren Aufwand dar.

Für eine Umwandlung sprechen neben dem Bedarf an Wohnraum eine mögliche Imageaufwertung der Immobilie oder sogar des gesamten Stadtteils. Weiterhin ist der zeitliche Aufwand geringer als bei einem Neubau. Besonders bietet sich die Umwandlung in große exklusive Wohnungen an: Große Wohnungen bedeuten weniger Küchen und Bäder als bei vielen kleinen Wohnungen. Oder auch in Studenten- und Businessappartements, gern auch möbliert, denn die Struktur ist dem eines Bürogebäudes sehr ähnlich – Räume gehen von langen Fluren ab – und die Umbaukosten damit geringer.

Noch einen Pluspunkt für die Umwandlung gibt es: Der Bedarf an Wohnraum für Studenten ist enorm, vor allem in den Universitätsstädten. Die Studentenzahlen steigen und viele Universitäten benötigen möblierte Unterkünfte nicht nur für ihre Studenten, sondern auch für Gastwissenschaftler. Darüber hinaus bevorzugen viele Studenten die eigenen vier Wände.

Auch Businessappartements werden nachgefragt: Viele Geschäftsleute benötigen eine Unterkunft auf Zeit oder eine Zweitwohnung am Arbeitsort. Moderne Ausstattung und Design, unterschiedliche Appartementgrößen, Stellplätze und andere Serviceleistungen sollen und können Studenten und Geschäftsleute von der neuen Wohnvariante überzeugen.

Eine Umwandlung vom Büro zum Appartement kann sich in Zeiten von Wohnraummangel und knapper werdenden Baulands also durchaus lohnen.

Der Volksmund sagt: „Es gibt keine zweite Chance für den ersten Ausdruck.“ Das ist auch auf den Moment zu übertragen, wenn ein potentieller Käufer eine Immobilie besichtigt.

Umso wichtiger ist es also, Haus oder Wohnung so zu gestalten und einzurichten, dass diese positiv auf potentielle Käufer wirken. Dabei kann „Home Staging“ helfen: Wohnungen oder Häuser werden professionell hergerichtet, um sie für möglichst viele Käufer ansprechend zu machen. Solche hergerichteten Immobilien ziehen meist mehr Interessenten an, werden zu einem höheren Preis und schneller verkauft.

Home Staging ist in den 1970er Jahren in den USA aufgekommen und hat sich in letzter Zeit auch in England und Skandinavien verbreitet.

Viele potentielle Käufer können sich in unmöblierten Immobilien nicht vorstellen, wie dort Wohnambiente kreiert werden kann. Mit dem Einsatz eines professionellen Home Stagers kann dem entgegengewirkt und die Verkaufschancen erhöht werden.

Auch im Bereich der Wohnimmobilien im Privatbesitz lässt sich Home Staging mit einfachen Tricks einsetzen, um die Immobilien an den Mann oder die Frau zu bringen. Wer nicht gleich einen professionellen Home Stager engagieren möchte, kann auch selbst Hand anlegen:

Tipps zum Home Staging

• Großreinemachen
  Sauberkeit ist das oberste Gebot. Also gilt: aufräumen, ausmisten und saubermachen in allen Ecken – auch in denen, die man sonst gerne vergisst.
• Persönliches entfernen
  Über Geschmack lässt sich ja bekanntlich nicht streiten, aber die Immobilie in unserem Fall soll möglichst eine Vielzahl von Käufern ansprechen. Daher: Fotos, Souvenirs und alles andere Persönliche wegräumen und auf eine dezente Deko setzen.
• Möbel umstellen
  Sind in einem Raum zu viele oder zu wenige Möbel, kann man dies mit Möbeln aus anderen Räumen ausgleichen.
  Aber alle Möbel sollten so umgeräumt werden, dass sich die Interessenten bei der Besichtigung frei durch den Raum bewegen können.
• Licht an
  Mit eingeschaltetem Licht wirken Räume größer und freundlicher.
• Räume mit klaren Funktionen
  Räume, die mehrere Aufgaben erfüllen, können Interessenten verwirren. Jeder Raum sollte daher nur eine Funktion erfüllen und entsprechend eingerichtet sein. Aus einem Allzweckzimmer wird so das Arbeitszimmer.
• Des Menschen liebster Freund
  Auch Haustiere können potentielle Käufer abschrecken. Daher sollten Sie am Tag der Besichtigung vielleicht beim Nachbarn warten. Aber auch unangenehme Gerüche in Textilien sollten beseitigt werden. Hier heißt es also: Teppich und Co. austauschen oder reinigen.
• Ambiente schaffen
  Mit einer Schale Obst oder einem schönen Blumenstrauß kommt im Nu Wohlfühlatmosphäre auf.
• Keller und Garage
  Ja, auch diese werden von Käufern besichtigt und sollten daher unbedingt entrümpelt und aufgeräumt sein; Unordnung schreckt viele Käufer ab.
  Für die Garage gilt: Das Auto am Tag der Besichtigung am besten draußen parken, damit Käufer alles ansehen können.
• Garten
  Auch der Außenbereich sollte nicht vernachlässigt werden: Rasen mähen, Geräte wegräumen, wenn nötig auch den Gartenzaun streichen – sind Maßnahmen, die hier zu unternehmen sind.
• Frische Luft
  Zu guter Letzt: vor der Besichtigung nochmal richtig gut durchlüften.

Mehr Infos zum Thema Home Staging gibt es bei der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign e.V.